Апартаменты в крупнейшем городе ОАЭ можно купить по цене российской или китайской фуры — какой доход они принесут владельцу?
В январе Bloomberg сообщил, что россияне стали лидерами по объёму покупок недвижимости в Дубае, обогнав граждан Италии, Франции и Великобритании. Чаще всего наши соотечественники приобретают апартаменты стоимостью до 50 млн рублей с одной или двумя спальнями.
Кто сегодня покупает квартиры в Дубае и можно ли рассматривать приобретение апартаментов в первом по величине городе ОАЭ как инвестицию? Об этом мы поговорили с Яной Кусковой — руководителем отдела по работе с недвижимостью в Дубае ООО ЛК ПРОФИТ.
Налоговый рай и бесконечное лето
— Среди покупателей апартаментов много предпринимателей, в том числе представителей логистической отрасли, — рассказывает Яна Кускова, — Но есть и люди, далёкие от бизнеса, обычные представители среднего класса. Стоимость квартир в строящихся домах стартует от 11 млн рублей, за эти деньги можно найти приемлемые варианты.
Купить квартиру в Дубае очень легко, а низкие налоги подталкивают бизнесменов со всего мира переносить сюда офисы. Как следствие — развитая экономика и высокий уровень жизни, а вместе с ним и полная безопасность: преступность здесь практически отсутствует. Картину дополняет курортный климат, который не подвержен сезонности: лето длится круглый год, поэтому арендные ставки всегда высоки.
Если вы знаете английский, то с языковым барьером не столкнётесь: на нём в Дубае говорят практически все. Более того, из-за наплыва наших соотечественников некоторые районы становятся буквально русскоязычными.
Цены на недвижимость в Дубае нельзя назвать недоступными. Конечно, видовые квартиры на верхних этажах престижных небоскрёбов стоят миллионы долларов — но средняя стоимость квадратного метра ниже, чем в Москве.
— Нижняя планка — это 140-150 тысяч долларов, — рассказывает Яна Кускова. — За эти деньги можно купить 40-метровую студию в строящемся доме, с дизайнерским ремонтом, мебелью и техникой. До центра города 15 минут езды, столько же до пляжа. В доме будет бассейн, тренажерный зал, закрытая детская площадка, зона для барбекю и кинотеатр на крыше.
Своим клиентам Яна Кускова советует в первую очередь ориентироваться на финансовые возможности. Если средства позволяют, то стоит обратить внимание на вторичный рынок. Если необходимой суммы нет, можно присмотреться к новостройкам, которые сдаются в 2024-2025 годах — их можно взять в беспроцентную рассрочку.
Так выглядит интерьер 40-метровой студи в строящемся доме стоимостью $144 тыс. (около ₽11 млн), о которой рассказывает наша собеседница. Фото сделано в шоуруме.
Промо-ролик жилого комплекса от застройщика
Восток — дело тонкое
Купить квартиру в Дубае достаточно легко. У рынка недвижимости в ОАЭ есть своя специфика, но в целом он адаптирован под иностранные инвестиции — административных барьеров практически нет
— Приобрести недвижимость может гражданин любого государства, — рассказывает Яна Кускова. — Если объект стоит больше $205 тыс., владелец получает резидентскую визу сроком на два года, которую можно продлевать без каких-либо ограничений.
В ОАЭ нет привычной россиянам ипотеки, но почти любую новостройку можно приобрести в беспроцентную рассрочку. Это отличный вариант, если полной суммы на руках нет.
Эксперт отмечает, что 90% инвесторов не приезжают в Дубай для заключения сделки. И подбор объекта, и подписание предложения от застройщика обычно проходят дистанционно. Как и оплата — для её совершения может понадобиться карточка зарубежного банка, но получить её совсем нетрудно: агенты по недвижимости подскажут, как это сделать.
А вот купить квартиру в строящемся доме непросто. Застройщики устраивают из старта продаж настоящее шоу, а покупателей всегда больше, чем лотов — чтобы успеть забронировать нужный, понадобятся опыт и сноровка. Тут без помощи агента не обойтись.
Налог на недвижимость платится единоразово, при её покупке, и составляет 4% от стоимости объекта. Коммунальные услуги оплачиваются по показаниям счётчиков: если в квартире никто не живёт, платить не придётся. Общедомовое обслуживание оплачивается отдельно, один раз в год и стоит около 70 тысяч рублей. Эти деньги идут на благоустройство закрытых придомовых территорий — лобби, спортплощадок и т.д.
— Сделки с недвижимостью в ОАЭ абсолютно безопасны, — объясняет Яна Кускова. — Мошенничества практически нет, разве что недобросовестный риэлтор попросит оплатить консультацию, которую его порядочные коллеги предоставят бесплатно. Покупатели квартир в строящихся домах надёжно защищены: деньги они переводят на эскроу-счёт, и если застройщик не выполнит свои обязательства, их вернут.
Практически у каждого ЖК в Дубае есть закрытая придомовая территория, нередко на ней расположен бассейн.
Доходное дело
Не все покупатели квартир в Дубае собираются в них жить — многие рассматривают покупку как инвестицию.
— Сперва нужно разобраться, зачем вы покупаете квартиру: для аренды или для перепродажи, — объясняет Яна Кускова. — Перепродажа может принести хороший доход, если знаешь, что покупать. В одном из районов Дубая строились две башни, с одинаковыми планировками. Начались торги в одной из башен, и я помогла клиенту выкупить квартиру за 360 тысяч долларов.
Ажиотаж был очень большим, и когда спустя месяц торги начались во второй башне, стоимость абсолютно аналогичной квартиры на старте была ощутимо выше, 400 тысяч. Так всего за месяц первая квартира подорожала более чем на 10%.
После сдачи жильё обычно становится дороже на 30-40% — и со временем продолжает дорожать, но уже гораздо медленнее. Многое зависит от локации: город расширяется, и место, ранее считавшееся окраиной, со временем может стать престижным районом.
Многие не торопятся перепродавать жильё и сдают его в аренду. Сдача жилья в краткосрочную аренду — предпринимательская деятельность, заниматься ей может только управляющая компания, с которой придётся заключить договор. Сдавать жильё в долгосрочную аренду можно самому, но с управляющей компанией сотрудничать удобнее: она всё делает под ключ — ищет арендаторов, заселяет их и принимает жильё после отъезда. Это отличный вариант пассивного дохода для тех, кто живёт в России.
— 40-метровая студия, о которой я говорила, в месяц приносит чуть менее двух тысяч долларов, или 140 тысяч рублей. В среднем квартира «отбивается» за 7-8 лет, — рассказывает Яна Кускова.
Студия по цене фуры: что выгоднее?
Побеседовав с Яной и выяснив, что цены на приличные квартиры в строящихся домах начинаются с 11-12 млн рублей, мы не смогли удержаться от соблазна и не сравнить доходность квартиры в Дубае с доходностью новой фуры. Чтобы не быть голословными, мы попросили эксперта — бизнес-тренера в сфере логистики Камиля Баймухаметова — рассказать о примерной стоимости новой сцепки и доходе, который может получить её владелец.
— Новые китайские и российские тягачи стоят около 8 миллионов рублей, и ещё около трёх миллионов будет стоить тентованный полуприцеп. Так что да, цены сопоставимы, — рассказывает Камиль Баймухаметов. — Но на этом сходства заканчиваются. Главное отличие: техника с годами дешевеет, через пять лет грузовик обесценится. А недвижимость только вырастет в цене.
Пассивный доход от фуры получить нельзя: ей придётся заниматься, и даже если вы — руководитель крупной компании и смогли делегировать «операционку» подчинённым, нужно понимать, что расширение парка увеличит нагрузку на персонал: логистов, юристов, бухгалтеров, механиков. Придётся либо расширять штат, либо повышать зарплаты. Иными словами, грузовик — не та инвестиция, в которую можно вложить деньги и забыть о них, раз в месяц получая проценты.
— Несколько раз ко мне обращались люди без опыта или с минимальным опытом в перевозках. Они говорили: мы хотим открыть транспортную компанию, купить технику... Таких я сразу отговариваю и советую заняться тем, в чём у них есть хоть какие-то компетенции, — говорит Камиль Баймухаметов.
— Но если ты знаешь специфику и крутишься в этой сфере, если тебе знакомы нюансы, если ты понимаешь сезонность и уверен, что сумеешь набрать нужных сотрудников, ты вряд ли будешь задумываться о недвижимости и выберешь фуру. Управление транспортной компанией — это творческий процесс, постоянное общение и знакомства с новыми людьми, ощущение, что приносишь пользу себе и обществу. Если человек нашёл себя в грузоперевозках, маловероятно, что он будет заниматься чем-то другим, — утверждает эксперт.
Доход от фуры труднопредсказуем и зависит от множества факторов. По оценке Камиля Баймухаметова, лизинговая фура в среднем зарабатывает от 20 до 200 тысяч рублей в месяц: прибыль зависит сезонности, пула клиентов, с которыми работает транспортная компания и т.д.
У квартиры и фуры есть фундаментальное отличие. После выплаты лизинга автопоезд чаще всего продают — и получают 3-5 млн рублей. Таким образом, при удачном стечении обстоятельств машина полностью отбивает вложенные средства и приносит владельцу доход. Квартира же (если она изначально не была куплена для перепродажи) остаётся у владельца и продолжает приносить прибыль небольшую, но постоянную.
Безусловно, это очень разные инструменты заработка — и выбирая между ними, руководствоваться одной лишь прибылью нельзя: гораздо бо́льшую роль тут играют опыт, знания и личные предпочтения.
Первые шаги
— Покупая первые объекты в ОАЭ, лучше воспользоваться помощью, — говорит Яна Кускова. — Здесь очень простое и дружелюбное законодательство, но нюансов всё равно хватает. Например, качество жилья у застройщиков в одном ценовом сегменте может сильно отличаться. У одних добротные квартиры, а у других тонкие стены, пропускающие звуки и запахи.
Специалист по недвижимости поможет подобрать ликвидные апартаменты для сдачи или комфортную квартиру для собственного проживания, расскажет о порядке оплаты и оформления недвижимости, выкупит нужный лот на старте продаж.
— Консультации для покупателей, даже самые длительные, всегда бесплатны, — рассказывает наша собеседница. — Я всегда работаю на качество и могу долго «вести» клиента, даже если догадываюсь, что в итоге он ничего не купит. Клиент должен владеть информацией.
Яна Кускова, руководитель отдела по работе с недвижимостью в Дубае ООО ЛК ПРОФИТ:
Телеграмм: https://t.me/profit_dubai_realestate
Сайт для заявок: https://profit-dubai.tb.ru
Контактный номер для бесплатной консультации: +79963410523
